آشنایی با بازار مسکن در فرانسه در سال 2024

قیمت ملک فرانسه از گران ترین قیمت ها در اروپا است که نرخ وام مسکن به پایین ترین حد خود رسید. اگر مطمئن نیستید که چه مدت در فرانسه خواهید بود یا هنوز به دنبال تعهد نیستید، می توانید خانه اجاره کنید. خوشبختانه، قوانین سختگیرانه اجاره در کشور از حقوق شما محافظت می کند.

مروری بر مسکن در فرانسه

بر اساس ارقام یورواستات از سال 2020، حدود 64 درصد از جمعیت فرانسه صاحب خانه هستند که کمتر از میانگین اروپایی 69.7 درصدی است. خریداران بین المللی - که عمدتاً انگلیسی، بلژیکی و آلمانی هستند - حدود 5.8٪ از املاک فرانسوی را خریداری می کنند. این درصد شامل افراد مقیم و غیر مقیم می شود.

این داده‌ها همچنین نشان می‌دهد که 66 درصد از ساکنان شهرها در آپارتمان‌ها زندگی می‌کنند که این میزان در شهرهای کوچکتر و حومه شهر به 27 درصد کاهش می‌یابد. در مقابل، 95 درصد از ساکنان روستاها در خانه زندگی می کنند. خانه‌های فرانسوی کمی بزرگ‌تر از میانگین اروپایی‌ها هستند و حدود 1.8 اتاق برای هر نفر دارند. فرانسه همچنین خانه های کمتر اشغال شده بیشتری دارد (42%)، به این معنی که خانه های کمتری شلوغ هستند.

بازار مسکن در فرانسه

در حالی که خرید املاک در فرانسه همچنان گران است، در سال 2021 نسبت به مدت مشابه در سال 2019 افزایش 14.5 درصدی در خرید ملک مشاهده شد. جالب اینجاست که خریداران شروع به رها کردن آپارتمان های شهری در ازای خانه های دارای باغ کردند. در نتیجه، قیمت آپارتمان تنها 5.2 درصد افزایش یافت در حالی که قیمت مسکن 9 درصد افزایش یافت.

خرید ملک در فرانسه

البته، چه اجاره یا خرید را انتخاب کنید، قیمت هر متر مربع به طور قابل توجهی بین منطقه (محله)، شهرها و مناطق روستایی متفاوت است. فرانسه از سال 2010 تا 2020 شاهد افزایش کندتری در قیمت مسکن، نرخ اجاره و تورم نسبت به بقیه اروپا بود. برای مثال، متوسط قیمت مسکن در سراسر اتحادیه اروپا 26 درصد افزایش یافت، در حالی که در فرانسه تنها 17 درصد بود. به طور مشابه، اجاره های اتحادیه اروپا دو برابر بیشتر از فرانسه افزایش یافت. و تورم فرانسه (11 درصد) کمتر از میانگین 17 درصدی اتحادیه اروپا افزایش یافت.

همچنین هزینه آب، برق و گاز نیز در این مدت افزایش قابل توجهی نداشته است. با این حال، در طول قرنطینه COVID-19، تقاضای خدمات خانگی افزایش یافت که منجر به کمبود عرضه و متعاقب آن افزایش نرخ شد. در نتیجه، دولت فرانسه در اکتبر 2021 به منظور کمک به خانوارهای درگیر، قیمت گاز را به طور موقت متوقف کرد.

قوانین و مقررات مسکن در فرانسه

در حالی که مهاجران می توانند ملک خصوصی را در فرانسه اجاره و خریداری کنند، دریافت وام از یک بانک فرانسوی بسته به ملیت متقاضی و مدت زمان اقامت آنها در کشور ممکن است دشوار باشد.

دولت مسکن اجتماعی را بر اساس درآمد اختصاص می دهد و خانواده های کم درآمد را در اولویت قرار می دهد. یک ساکن می تواند از طریق پورتال آنلاین دولت درخواست مسکن اجتماعی کند. با این حال، لیست انتظار طولانی است و متقاضیان نمی توانند مکان یا نوع ملک را انتخاب کنند.

قوانین اجاره در فرانسه

قوانین اجاره فرانسه از مستاجر محافظت می کند و تنها چند دلیل برای اخراج مستاجران به صاحبخانه می دهد. این شامل:

برای استفاده از ملک به عنوان اقامتگاه اولیه

برای فروش ملک

برای بازسازی گسترده

زمانی که مستاجر مکرراً اجاره بها را نکول می کند

رفتار نادرست (مانند آسیب عمدی به اموال، سر و صدای زیاد یا فعالیت های مجرمانه)

علاوه بر این، مالکان باید سه ماه (املاک مبله) یا شش ماه (املاک غیر مبله) به مستاجران اخطار دهند.

همه مستاجران حق دارند درخواست تمدید اجاره نامه خود را داشته باشند و در صورت امتناع صاحبخانه آنها می توانند در دادگاه تجدید نظر کنند. اگر صاحبخانه ملک را بفروشد، مالک جدید باید به قراردادهای اجاره موجود احترام بگذارد. هر دو انجمن مستأجر و صاحبخانه حمایت، مشاوره و میانجیگری اختلافات را ارائه می دهند. با این حال، دادگاه اختلافات فراتر از این را حل خواهد کرد.

قبل از نقل مکان، باید یک قرارداد اجاره امضا کنید و یک موجودی (état des lieux) داشته باشید.این سند وضعیت ملک را در تاریخ اشغال بررسی می کند. قابل ذکر است، حتی اگر مالک ملک هزینه تعمیرات را پرداخت می کند، مستاجر باید خانه را حفظ کند. هنگامی که ساکنین از خانه خارج شوند، صاحبخانه یک état des lieux دیگر ترتیب می دهد. اگر خسارت مشهودی وجود نداشته باشد، ودیعه اجاره را بازپرداخت می کنند.

قوانین خرید ملک و ساختمان در فرانسه

اگر می خواهید یک خانه جدید بسازید یا یک ملک موجود در فرانسه را گسترش دهید، باید از شهرداری محلی درخواست مجوز (permis de construire) کنید. با این حال، برای بازسازی داخلی یا کارهای خارجی جزئی (زیر 20 متر مربع)، مانند اضافه کردن یک تراس کوچک یا حوضچه باغ، نیازی به مجوز ندارید.

با این وجود، توصیه می‌شود در مورد هر گونه بازسازی با یک معمار تماس بگیرید تا مشخص شود که آیا فقط این موارد را اعلام می‌کنید یا درخواست مجوز می‌کنید. فقط به خاطر داشته باشید که ممکن است دو تا سه ماه طول بکشد تا موافقتنامه ساختمان نهایی شود.

خرید ملک یا اجاره در فرانسه؟

قبل از خرید ملک در فرانسه، ممکن است عاقلانه باشد که در منطقه ای که دوست دارید اجاره کنید تا بتوانید با این محله آشنا شوید و بینشی در مورد بازار ملک محلی به دست آورید. همچنین می توانید در حین شکار خانگی، یک اجاره کوتاه مدت و انعطاف پذیر در نظر بگیرید. شما می توانید آپارتمان های مبله را در سایت های زیر بیابید:

Homelike

HousingAnywhere

Spotahome

مشاور املاک در حال صحبت با مشتریانش

به طور کلی، مدت زمان اشغال قراردادهای اجاره حداقل 12 ماه است که برای تضمین بدون تعهد رهن کافی است. حتی اگر مستاجران ملک را نگهداری کنند، مالکان هر گونه هزینه تعمیر را در صورتی که آسیب عمدی توسط ساکنین وارد نشده باشد، پوشش خواهند داد. اجاره‌کنندگان همچنین می‌توانند از آزادی کافی برای تزئین خانه‌های اجاره‌ای خود برخوردار شوند.

البته خرید خانه تنها زمانی منطقی به نظر می رسد که قصد دارید مدت بیشتری در فرانسه بمانید. به هر حال، املاک و مستغلات فرانسه گران است و هزینه های معاملاتی (frais de notaire) می تواند 8 درصد اضافی را به کل قیمت خرید اضافه کند. با این حال، نرخ بهره وام مسکن پایین است - در حدود 1.1٪ در سال 2022 - خرید ملک را به یک سرمایه گذاری عالی تبدیل می کند. این همچنین به این معنی است که شما وام مسکن شخص دیگری را پرداخت نمی کنید و می توانید پول خود را در بازسازی سرمایه گذاری کنید.

اجاره در فرانسه

به طور طبیعی، اجاره بها می تواند به طور قابل توجهی بین شهرها و محله های فرانسه متفاوت باشد. البته شهرهای بزرگ به خصوص پاریس گرانتر هستند. به عنوان مثال، اجاره ماهانه یک آپارتمان کوچک دو تخته می تواند از 420 یورو تا 1500 یورو در شهر متغیر باشد. همچنین ممکن است تقاضای زیادی برای املاک اجاره ای در شهرهای دانشگاهی مانند تولوز، لیل، بوردو یا لیون به ویژه از سپتامبر تا ژوئن وجود داشته باشد.

اغلب، مناطق روستایی و حومه شهر، انتخاب گسترده تری از انواع ملک، با فضای بیشتر با نرخ های مقرون به صرفه را ارائه می دهند. در اینجا ممکن است با اصطلاحات زیر برخورد کنید:

Bastide - یک ساختمان سنگی مربع شکل جدا با سقفی صاف که معمولاً در حومه شهر یافت می شود

Domaine – ملکی با زمین اضافی (مانند تاکستان)

Ferme/Fermette - یک خانه کشاورزی روستایی با زمین متصل

Pavillion - یک خانه ییلاقی فرانسوی

Longere - یک ملک مستطیلی یک طبقه مانند یک انبار تبدیل شده

Mas - یک خانه سنتی پروانسالی که در جنوب فرانسه یا منطقه میدی یافت می شود

خانه روستایی در جنوب فرانسه

برای یافتن ملک اجاره ای، می توانید از پورتال های جستجوی آنلاین مانند SeLoger، PAP و LeBonCoin استفاده کنید. قابل ذکر است، صاحبخانه‌ها مستاجران احتمالی خود را انتخاب می‌کنند، بنابراین عاقلانه است که به بازدیدی بروید که با پرونده‌ای تهیه شده است که حاوی جزئیات شغل و درآمد شما است.

مسکن اجتماعی در فرانسه

تنها 16 درصد از خانوارهای فرانسوی در مسکن اجتماعی زندگی می کنند که به آن Habitations a Loyer modere (HLM) می گویند. در پاسخ به کمبود خانه‌های بخش عمومی، دولت قانون SRU (همبستگی و نوسازی شهری) را در سال 2000 تصویب کرد. این قانون تصریح می‌کند که شهرداری‌های خاصی باید حداقل (20 تا 25 درصد) HLM را تا سال 2025 ارائه کنند.

انجمن های مسکن دولتی و خصوصی HLM ها را با اجاره های کاهش یافته ارائه می کنند که معمولاً بین 50 تا 66 درصد قیمت بازار است. املاک بر اساس نیاز اختصاص داده می شود و اولویت با مستاجرینی است که دارای معلولیت هستند، بیکار هستند، درآمد پایینی دارند یا بی خانمان هستند.

می توانید برای مسکن اجتماعی ثبت نام کنید یا اطلاعات بیشتر را در وب سایت دولت فرانسه بیابید.

اجاره ملک خود در فرانسه

شما می توانید ملک خود را در فرانسه اجاره دهید، حتی اگر مقیم نباشید. با این حال، بسته به موقعیت ملک و اینکه آیا محل اقامت اولیه یا ملک سرمایه گذاری شما است، مقررات و مالیات های متفاوتی اعمال می شود.

بهتر است با یک مشاور املاک محلی تماس بگیرید که می تواند به این روند کمک کند، که ممکن است شامل موارد زیر باشد:

عکاسی و تبلیغات ملک

تنظیم قراردادهای اجاره

انتخاب مستاجر

برخورد با état des lieux

پاسخگویی به سوالات مستاجر و رفع هرگونه مشکل ملکی

اگر از طریق آژانس بروید، تقریباً 10٪ از اجاره بهای خدمات آنها را پوشش می دهد. با این حال، این قابل مذاکره است. البته می‌توانید آژانس‌ها را دور بزنید و دارایی خود را از طریق پلتفرم‌هایی مانند Particulier à Particulier (PAP) بازاریابی کنید. اگر تصمیم دارید اجاره را خودتان مدیریت کنید، فقط موارد زیر را در نظر داشته باشید:

مقامات محلی ممکن است اجاره ها را کنترل کنند (encadrement des loyers)، به این معنی که حداکثر محدودیت تعیین شده است. از این شبیه ساز استفاده کنید تا ببینید آیا این روی ملک شما تأثیر می گذارد یا خیر

بسته به وضعیت دارایی (مسکن اصلی، خانه تعطیلات یا ملک سرمایه گذاری) و مبله بودن آن، مالیات ها و مقررات متفاوتی اعمال می شود.

قراردادهای اجاره مختلف شامل وثیقه کلاسیک، وثیقه mobiltié (تا 10 ماه) و وثیقه étudiant (قرارداد مجموعه نه ماهه) است.

برای برقراری ارتباط با مستاجرین و تکمیل état des lieux به تسلط خوب به زبان فرانسه نیاز دارید

خرید خانه در فرانسه

برای یافتن املاک برای فروش در فرانسه می توانید مجلات املاک محلی را مرور کنید یا از مشاوران املاک (Agents immobilier) دیدن کنید. بیشتر مشاوران املاک آگهی های مسکن آنلاین را در پلتفرم های فروش ملک و فروش مانند SeLoger، ParuVendu و LeBonCoin ارسال می کنند. از طرف دیگر، اگر از وب سایت PAP بازدید کنید، مستقیماً با مالکانی که املاک خود را می فروشند، سروکار خواهید داشت.

مسکن مقرون به صرفه در فرانسه

دولت فرانسه طرح های مختلفی را برای سهولت دسترسی به مسکن در نظر گرفته است. این شامل:

Le Logement D'abord - طرحی برای افزایش سرمایه گذاری در زیرساخت های مسکن اجتماعی برای خانوارهای کم درآمد و مستاجرانی که بی خانمان هستند.

کاهش مالیات - لغو مالیات مسکن بر مسکن های اولیه برای 80 درصد از جمعیت

وام با بهره صفر – یک prêt à taux zéro (PTZ) می تواند برای تامین مالی حداکثر 40 درصد از هزینه های خرید یا ساخت خانه استفاده شود.

قانون پینل - کاهش مالیات برای سرمایه گذاری در ملک جدید که حداقل به مدت شش سال اجاره داده می شود

قانون ELAN - قانونی در مورد توسعه مسکن (از جمله دسترسی) و برنامه ریزی شهری

Prime Accession – کمک هزینه خرید 10000 یورویی برای خریدارانی که برای اولین بار در بخش خصوصی مشغول به کار هستند.

طرح احیا برای بخش ساخت و ساز - ساخت خانه های مقرون به صرفه برای کسانی که واجد شرایط مسکن اجتماعی نیستند اما توانایی خرید ملک در بازار آزاد را ندارند.

نوآوری در محیط زیست - استفاده از فناوری جدید برای ایجاد مسکن اجتماعی مقرون به صرفه، مانند اولین خانه چاپ سه بعدی در نانت

سقف اجاره - در مناطقی با کمبود مسکن (مناطق متمایل) مانند پاریس، لیل، و لیون

مسکن پایدار در فرانسه

اقدامات و مقررات جدیدی را برای بهبود پایداری و بهره وری انرژی ساختمان معرفی شد.

این اقدامات عبارتند از:

MaPrimeRénov - یک سرمایه گذاری اعتبار مالیاتی برای بهبود بهره وری انرژی ملک

PREH – یک طرح نوسازی بازده انرژی مسکن (Plan de renovation énergétique de l’habitat) برای نوسازی و بهبود بهره وری انرژی املاک

Eco-PLS (Éco-prêt logement social) - یک وام زیست محیطی مسکن اجتماعی برای کارهای نوسازی، از جمله کاهش نرخ مالیات بر ارزش افزوده برای مالکان که عملکرد انرژی ملک خود را بهبود می بخشد.

ANAH - یک آژانس مسکن ملی که به خانوارهای کم درآمد برای نوسازی کمک مالی می کند که دسترسی و بهره وری انرژی را بهبود می بخشد.

Habiter Mieux - کمک مالی برای بازسازی، پوشش 35٪ تا 50٪ هزینه ها بسته به سطح درآمد

Éco-prêt à taux zéro (eco-PTZ) – وام با بهره صفر (7000 تا 50000 یورو) برای نوسازی در صورتی که بهره وری انرژی ملک را بهبود بخشد.

قوانین جدید اجاره - از سال 2023، اجاره ملکی با مصرف انرژی بالای 450 کیلووات ساعت در متر مربع (یعنی راندمان انرژی پایین) غیرقانونی خواهد بود.

وام مسکن در فرانسه

ساکنان بین المللی می توانند برای وام مسکن در فرانسه درخواست دهند. با این حال، این به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

کشور مبدا – به عنوان مثال، توافقات مالی سخت بین فرانسه و ایالات متحده (ایالات متحده) دسترسی آمریکایی ها به وام مسکن را دشوار می کند.

درآمد - شما به سپرده حداقل 10٪ از قیمت ملک نیاز دارید و بازپرداخت ماهانه شما نباید از 35٪ از کل درآمد شما تجاوز کند.

وضعیت اقامت – اگر مقیم تمام وقت نیستید، به مدرکی مبنی بر قصد اقامت در فرانسه برای مدت بازپرداخت وام نیاز دارید.

سوابق مالی - شما نمی توانید اضافه برداشت یا سابقه پرداخت های پیش فرض داشته باشید.

نرخ وام مسکن در فرانسه

نرخ ثابت وام مسکن در فرانسه در سال 2022 حدود 1.1٪ بود، اما برای اطلاع از نرخ های بهره دقیق باید با بانک خود تماس بگیرید. وام مسکن با نرخ متغیر نیز موجود است. اینکه چقدر می توانید وام بگیرید به ارزیابی بانک از وضعیت مالی شما بستگی دارد. ایده خوبی است که پیشنهادات بانک های مختلف را با هم مقایسه کنید و می توانید برای یافتن بهترین معامله وام مسکن یک کارگزار استخدام کنید.

فروش خانه در فرانسه

اگر می خواهید ملک خود را در فرانسه بفروشید، باید چند نکته را در نظر بگیرید. شما می توانید ملک خود را به طور مستقل بازاریابی کنید یا از یک آژانس استفاده کنید. آنها می توانند ارزش واقعی بازار را تخمین بزنند یا می توانید یک ارزیابی آنلاین املاک و مستغلات انجام دهید. مشاوران املاک تمام مدیریت را مدیریت می کنند و خدمات اضافی مانند عکاسی حرفه ای را ارائه می دهند، اما هزینه های آنها ممکن است گران باشد.

مشاور املاک فروش خانه

شما همچنین باید یک بررسی فنی ترتیب دهید و عملکرد انرژی ملک، خطرات آلودگی و اندازه‌گیری‌های سطح را به طور کامل برای خریداران بالقوه شرح دهید.

اگر خریدار علاقه مند است، می توانید در مورد قیمت خرید مذاکره کنید. نکته مهم این است که پس از امضای قرارداد فروش (compromis de vente یا promesse de vente)، نمی توانید ملک را با قیمت بالاتر به شخص دیگری وعده دهید.

شما همچنین باید یک دفتر اسناد رسمی (notaire) برای پیش نویس قراردادها و مدیریت فروش استخدام کنید و خریدار هزینه های آنها را پوشش می دهد. خریدار همچنین 20٪ مالیات بر ارزش افزوده را برای فروش زمین یا ساختمان های جدید که کمتر از پنج سال از عمر آنها می گذرد پرداخت می کند. با این حال، املاک قدیمی معاف هستند.

ساخت خانه در فرانسه

اگر تصمیم دارید به جای خرید خانه در فرانسه بسازید، آژانس ملی مسکن یا ANIL (Agence Nationale pour l'information sur le Logement) اطلاعات و منابع جامعی را ارائه می دهد.

پیمانکار مسکن در یک سایت ساختمانی در فرانسه

به طور معمول، ساخت خانه شامل مراحل زیر است:

برای تعیین بودجه و امکان سنجی پروژه خود با یک بانک یا مشاور مالی تماس بگیرید.

یک قطعه زمین را از طریق یک پلت فرم آنلاین مانند SeLoger Construire جستجو کنید یا با مشاوران املاک محلی تماس بگیرید.

یک معمار را برای یک ماموریت استخدام کنید تا راهنمایی کند که آیا می توانید در این زمین بسازید و آیا می توان آن را به تاسیسات محلی متصل کرد.

مقررات محلی ساختمان را با شهرداری بررسی کنید. (mairie)

هنگامی که زمین خود را دارید، باید برای مجوز ساخت و ساز (permis de construire) درخواست دهید که چندین ماه طول می کشد.

برای طراحی خانه های بزرگتر از 150 متر مربع باید یک معمار استخدام کنید

برای ساختمان های کوچکتر، می توانید شرکت های ساختمانی را استخدام کنید (constructeur de maison individuelle)

انجمن های مسکن مانند ANIL (Agence Nationale pour l'information sur le Logement)، CLCV (Consommation، Logement، Cadre de Vie) و AAMOI (Association d'Aide aux Maîtres d'Ouvrage Individuels) می توانند به شما در یافتن بیمه، ارائه حقوقی مشاوره و به عنوان میانجی با پیمانکاران به شما کمک نمایند.

امکان اخذ اقامت فرانسه از طریق ثبت شرکت و همچنین اقامت تمکن مالی فرانسه وجود دارد و موسسه پرگاس پارس آماده ارائه خدمات در این زمینه می باشد.

موسسه مهاجرتی بین المللی پرگاس پارس با همکاری وکلای مجرب آماده ارایه مشاوره در خصوص انواع ویزای کار و اقامت کاری و سرمایه  گذاری در فرانسه و کلیه کشورهای دنیا و تحصیل در فرانسه و سایر کشورها می باشد. برای اطلاعات بیشتر با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

021-88662180