مرحله

توضیحات

1. تحقیق و بررسی بازار

بررسی وضعیت بازار املاک، قیمت‌ها و مناطق مختلف در آلمان برای انتخاب بهترین گزینه.

2. دریافت مشاوره مالی

مشاوره با مشاوران مالی برای بررسی توانایی مالی و انتخاب بهترین گزینه‌های تأمین مالی و وام مسکن.

3. انتخاب ملک مناسب

بازدید از املاک مختلف و انتخاب ملک مورد نظر براساس نیازها و بودجه.

4. ارائه پیشنهاد خرید

ارائه پیشنهاد رسمی خرید به فروشنده یا نماینده املاک، شامل قیمت پیشنهادی و شرایط قرارداد.

5. امضای قرارداد خرید

پس از توافق با فروشنده، قرارداد خرید (Kaufvertrag) توسط دو طرف امضا می‌شود و این قرارداد به یک دفتر اسناد رسمی ارائه می‌شود.

6. تأمین مالی و وام مسکن

دریافت وام مسکن از بانک یا مؤسسات مالی برای تأمین مالی خرید ملک، در صورت نیاز.

7. پرداخت هزینه‌های نهایی

پرداخت هزینه‌های نهایی شامل هزینه دفتر اسناد رسمی، مالیات انتقال ملک، و هزینه‌های بانکی.

8. انتقال مالکیت

انتقال مالکیت به نام خریدار پس از تکمیل پرداخت‌ها و تأیید اسناد توسط دفتر اسناد رسمی و ثبت در دفتر املاک (Grundbuch).

9. تحویل ملک

تحویل ملک به خریدار و دریافت کلیدها پس از تکمیل تمامی مراحل قانونی و مالی.

10. ثبت ملک و پرداخت مالیات

ثبت نهایی ملک در اداره ثبت محلی و پرداخت مالیات‌های مربوط به مالکیت ملک.

مدرک / الزام قانونی

توضیحات

1. گذرنامه یا کارت شناسایی

مدارک شناسایی معتبر (پاسپورت یا کارت شناسایی) برای تأیید هویت خریدار.

2. ویزای اقامت یا اجازه اقامت

خریداران خارجی باید دارای ویزای اقامت یا اجازه اقامت معتبر در آلمان باشند.

3. مدرک تمکن مالی

ارائه مدارکی که نشان‌دهنده توانایی مالی برای خرید ملک و پرداخت هزینه‌ها باشد، مانند صورت حساب بانکی و تأییدیه وام مسکن.

4. شماره مالیاتی (Steuernummer)

خریداران باید شماره مالیاتی معتبر از اداره مالیات آلمان داشته باشند.

5. قرارداد خرید ملک (Kaufvertrag)

قرارداد خرید ملک که توسط فروشنده و خریدار امضا شده و به تأیید دفتر اسناد رسمی رسیده باشد.

6. مدرک بیمه ساختمان

ارائه بیمه‌نامه معتبر برای ملک خریداری شده جهت پوشش خسارات احتمالی ناشی از حوادث غیرمترقبه.

7. مدرک پرداخت مالیات انتقال ملک (Grunderwerbsteuer)

تأییدیه پرداخت مالیات انتقال ملک که معمولاً حدود 3.5% تا 6.5% از قیمت ملک است.

8. مدارک تأییدیه بانکی

تأییدیه‌های مربوط به تأمین مالی و وام مسکن از بانک‌ها یا مؤسسات مالی در صورت استفاده از وام برای خرید ملک.

9. تأییدیه ثبت نام در دفتر املاک (Grundbuch)

تأییدیه‌ای که نشان‌دهنده ثبت نام خریدار به عنوان مالک جدید ملک در دفتر املاک محلی باشد.

محدودیت قانونی

توضیحات

1. نیاز به اقامت قانونی

خریداران خارجی معمولاً باید اقامت قانونی در آلمان داشته باشند یا به‌صورت بلندمدت در آلمان زندگی کنند تا بتوانند ملک خریداری کنند.

2. محدودیت در دریافت وام مسکن

برخی بانک‌ها به خریداران خارجی به‌سختی وام مسکن اعطا می‌کنند و ممکن است درخواست پیش‌پرداخت بیشتری نسبت به شهروندان آلمانی داشته باشند.

3. نیاز به تأییدیه مالی

خریداران خارجی باید مدارک مالی و تأییدیه‌های بیشتری ارائه دهند تا توانایی مالی برای خرید و نگهداری ملک را اثبات کنند.

4. مالیات‌های بیشتر برای غیر مقیم‌ها

در برخی از مناطق، مالیات‌های بیشتری برای خریداران خارجی غیر مقیم در نظر گرفته شده است.

5. محدودیت در خرید زمین‌های کشاورزی

خریداران خارجی ممکن است محدودیت‌هایی در خرید زمین‌های کشاورزی یا مناطق حفاظت‌شده داشته باشند، مگر اینکه اجازه‌های ویژه‌ای از مقامات محلی دریافت کنند.

6. محدودیت در خرید املاک در مناطق خاص

در برخی مناطق مرزی یا حساس از نظر امنیتی، ممکن است محدودیت‌هایی برای خرید ملک توسط اتباع خارجی وجود داشته باشد.

7. تأییدیه‌های بیشتر از مقامات محلی

ممکن است نیاز به دریافت تأییدیه‌های اضافی از مقامات محلی برای خرید ملک باشد، به‌خصوص اگر ملک خریداری‌شده در مناطق حساس یا تاریخی قرار داشته باشد.

نوع هزینه

شرح

نرخ یا مقدار

مالیات انتقال ملک (Grunderwerbsteuer)

مالیاتی که برای انتقال مالکیت ملک پرداخت می‌شود.

بین 3.5% تا 6.5% از قیمت خرید

هزینه‌های ثبت‌نام در دفتر املاک

هزینه‌های ثبت ملک در دفتر املاک و تغییر مالکیت.

حدود 1.5% از قیمت خرید

هزینه‌های دفتر اسناد رسمی

هزینه‌هایی که برای انجام معاملات ملکی و تنظیم اسناد قانونی به دفتر اسناد رسمی پرداخت می‌شود.

حدود 1% تا 1.5% از قیمت خرید

مالیات بر ارزش افزوده (VAT)

در صورت خرید ملک جدید یا ساخت‌وساز جدید ممکن است مالیات بر ارزش افزوده اعمال شود.

19% (در صورت اعمال)

هزینه‌های مشاور املاک

هزینه‌هایی که به مشاورین املاک برای خدمات مرتبط با خرید ملک پرداخت می‌شود.

حدود 3% تا 7% از قیمت خرید

هزینه‌های بیمه ملک

هزینه‌های بیمه برای حفاظت از ملک در برابر خسارات یا بلایای طبیعی.

متغیر، بسته به نوع بیمه

هزینه‌های بازرسی ملک

هزینه‌هایی که برای بازرسی فنی و ارزیابی وضعیت ملک پرداخت می‌شود.

معمولاً بین 500 تا 1000 یورو

نوع هزینه

شرح

نرخ یا مقدار

هزینه‌های ماهانه مدیریت (Hausgeld)

شامل هزینه‌های مشترک ساختمان مانند نظافت، نگهداری فضای سبز، روشنایی، و مدیریت ساختمان

حدود 2 تا 3 یورو به ازای هر مترمربع

هزینه‌های بیمه ملک (Gebäudeversicherung)

شامل بیمه آتش‌سوزی، سیل، و دیگر حوادث طبیعی

حدود 250 تا 500 یورو در سال

هزینه‌های تعمیرات عمومی

هزینه‌های مربوط به تعمیرات دوره‌ای مانند نقاشی، تعمیرات سقف، و سیستم‌های گرمایشی و برودتی

متغیر، بسته به نوع تعمیرات و سن ملک

هزینه‌های تعمیرات اضطراری

هزینه‌های مربوط به تعمیرات غیرمترقبه مانند شکستگی لوله‌ها یا خرابی سیستم‌های ضروری

متغیر، بسته به نوع و میزان خرابی

منبع مالی

شرح

وام مسکن (Hypothek)

وام بانکی که به خریداران داده می‌شود و معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت 20-30% ارزش ملک دارد.

پس‌انداز شخصی

استفاده از پس‌انداز شخصی برای پوشش بخشی یا کل هزینه خرید ملک.

وام‌های دولتی (KfW-Programme)

وام‌های دولتی که توسط بانک KfW برای تشویق خرید مسکن ارائه می‌شود.

کمک‌های مالی خانواده

حمایت مالی از طرف خانواده به صورت قرض یا هدیه برای تامین هزینه خرید ملک.

سرمایه‌گذاری‌های خارجی

استفاده از سرمایه‌گذاری‌های خارجی یا منابع مالی خارج از کشور برای خرید ملک.

شراکت با دیگران

خرید ملک به صورت شراکتی با دیگران برای تقسیم هزینه‌ها و منابع مالی.

نکته

شرح

امتیاز اعتباری (Schufa Score)

بررسی و بهبود امتیاز اعتباری برای افزایش احتمال تایید وام و دریافت نرخ بهره مناسب.

پیش‌پرداخت (Eigenkapital)

آماده کردن پیش‌پرداخت معادل 20-30% از ارزش ملک برای افزایش اعتبار و کاهش ریسک وام‌دهنده.

مقایسه نرخ بهره

مقایسه نرخ‌های بهره مختلف از بانک‌ها و موسسات مالی برای انتخاب بهترین گزینه.

انتخاب مدت بازپرداخت

تعیین مدت زمان بازپرداخت وام که می‌تواند بین 10 تا 30 سال باشد و تاثیر مستقیم بر مبلغ اقساط دارد.

هزینه‌های اضافی

در نظر گرفتن هزینه‌های اضافی مانند هزینه‌های نقل و انتقال سند، مالیات و بیمه در محاسبات مالی.

مشاوره مالی

استفاده از خدمات مشاوران مالی و وام مسکن برای دریافت بهترین پیشنهادات و شرایط.

نوع وام

توضیحات کوتاه

وام بهره ثابت (Festzinsdarlehen)

وامی با نرخ بهره ثابت که برای کل دوره بازپرداخت تغییر نمی‌کند که معمولاً بین 5 تا 30 سال است.

وام بهره متغیر (Variable Zinsdarlehen)

وامی با نرخ بهره که با توجه به نرخ بازار تغییر می‌کند،  که انعطاف‌پذیر است اما ریسک بالایی دارد.

وام با بهره مختلط (Kombizinsdarlehen)

ترکیبی از بهره ثابت و متغیر، که بخشی از دوره وام با بهره ثابت و بخشی با بهره متغیر است.

وام عمرانی (Bauspardarlehen)

وامی که با یک حساب پس‌انداز عمرانی مرتبط است و با بهره پایین‌ ارائه می‌شود.

وام توسعه‌ای (Förderdarlehen)

وام‌هایی که از سوی دولت یا مؤسسات مالی برای خرید یا بازسازی ارائه می‌شود.

وام بالونی (Tilgungsdarlehen mit Schlussrate)

وامی که  قسط‌های ماهانه آن کم بوده و در پایان دوره یک قسط بزرگ (بالونی) پرداخت می‌شود.

وام خرید با وثیقه (Hypothekendarlehen)

وامی که به‌صورت تضمین شده با ملک خریداری شده ارائه می‌شود که رایج‌ترین نوع وام مسکن محسوب می شود.

وام پل (Zwischenkredit)

وامی موقت برای پوشش مالی تا زمان دریافت وام اصلی یا تکمیل فروش ملک دیگر.

عنوان چالش

توضیحات

نوسانات بازار

تغییرات قیمت ملک به دلیل نوسانات اقتصادی می‌تواند سرمایه‌گذاری را تحت تأثیر قرار دهد.

مشکلات حقوقی

مشکلات قانونی یا ناهماهنگی‌های مربوط به مالکیت یا قراردادهای ملک.

هزینه‌های پیش‌بینی نشده

هزینه‌های اضافی مانند تعمیرات، مالیات‌ها، و هزینه‌های نقل و انتقال.

محدودیت‌های مالیاتی

محدودیت‌ها و قوانین خاص مالیاتی برای خریداران خارجی ممکن است هزینه‌ها را افزایش دهد.

عدم آشنایی با قوانین محلی

عدم آگاهی از قوانین محلی و مقررات مربوط به خرید و فروش ملک می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی شود.

ایالت

میانگین قیمت هر متر مربع (یورو)

بایرن (Bavaria)

6,500 - 8,000

برلین (Berlin)

5,000 - 7,000

هامبورگ (Hamburg)

5,500 - 7,500

هسن (Hesse)

4,500 - 6,500

نیدرزاکسن (Lower Saxony)

2,500 - 4,000

نوردراین-وستفالن (North Rhine-Westphalia)

3,000 - 5,500

بادن-وورتمبرگ (Baden-Württemberg)

5,000 - 7,000

زاکسن (Saxony)

2,000 - 3,500

براندنبورگ (Brandenburg)

2,500 - 4,000

شلسویگ-هولشتاین (Schleswig-Holstein)

3,500 - 5,000

منطقه گران قیمت

منطقه ارزان قیمت

(Mitte)، (Charlottenburg)، (Zehlendorf)

(Neukölln)، (Marzahn-Hellersdorf)،  (Spandau)       

گران‌قیمت

(SchwabenQuartier)،  (Hochbrück)، (Zunft)

ارزان‌قیمت

(München-Mettingen)،  (Obermenzing)، (Freimann)

گران‌قیمت

 (Blankenese)، (Ottensen)، (Neuer Wall)

ارزان‌قیمت

(Rothenburgsort)، (Harburg)، (Bahrenfeld)

گران‌قیمت

 (City)، (Sachsenhausen)، (Bockenheim)

ارزان‌قیمت

(Nordwest)،  (Sossenheim)،  (Bach)

نام وب‌سایت

Immobilienscout24

Immowelt

Immonet

eBay Kleinanzeigen

Wohnungsboerse.net

Kalaydo

Nestpick

McMakler